Hacienda y Economía anuncian medidas para facilitar la movilidad de garantías hipotecarias

• La iniciativa, que forma parte de la Agenda de Impulso Competitivo, busca facilitar el refinanciamientos de créditos con garantía hipotecaria para promover mayor competencia en el sector bancario y mejorar las condiciones de acceso al crédito para las personas y el emprendimiento.

Una iniciativa enfocada a agilizar y simplificar el proceso de refinanciamiento de créditos con garantías hipotecarias e incentivar la competencia en el sector financiero, anunciaron hoy los ministros de Hacienda, Felipe Larraín, y de Economía, Pablo Longueira. Agrupada bajo el título “Movilidad de la garantías: mayor competencia bancaría”,  la medida fue trabajada en conjunto por ambas carteras, por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y por la Superintendencia de Valores y Seguros.

El Ministro Larraín apuntó a que si bien el mercado hipotecario en Chile ha experimentado un importante desarrollo -con más de 1.250.000 de personas con este tipo de créditos y un flujo anual en torno a los 40 mil-, el refinanciamiento de créditos garantizados con hipotecas es un proceso lento y costoso para el deudor hipotecario, lo que desincentiva los refinanciamientos y establece trabas para lograr una mayor competitividad en la industria.

“Cuando haya condiciones adecuadas y favorables para el refinanciamiento es necesario que los clientes puedan contar con un esquema expedito y poco costoso para aprovecharlas”, sostuvo el Ministro de Hacienda, Felipe Larraín. Coincidió el titular de Economía, Pablo Longueira, señalando que “esta es una medida muy importante que contribuye a introducir mayor competencia al mercado de los créditos hipotecarios en el país”.

Las trabas

Actualmente, el banco que otorga el refinanciamiento hipotecario tiene derecho a recibir intereses, independiente de la existencia de un periodo de gracia, desde la fecha de la escritura en que consta el mutuo entre el banco refinanciador y el deudor. Por su parte, el banco cuyo mutuo hipotecario se prepaga mediante el refinanciamiento hipotecario se sirve de la deuda y recibe intereses hasta la fecha del pago efectivo de su mutuo. En consecuencia, el banco refinanciador y el banco original no tienen incentivos económicos en que el refinanciamiento hipotecario se realice en forma expedita, mientras el deudor, primer interesado en lograr un refinanciamiento expedito, no tiene ninguna injerencia en el proceso.

También se detectó que las dispares normas a que se sujetan las entidades reguladas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) -bancos-y aquellas que están bajo la supervisión de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) –oferentes no bancarios-, atentan contra un proceso expedito y estandarizado.

Adicionalmente, desde la fecha de la escritura de refinanciamiento y hasta la fecha del pago efectivo del mutuo hipotecario del banco original, el deudor debe soportar el servicio de la deuda y el pago de intereses de dos mutuos hipotecarios, lo que, al elevar sus costos, desincentiva los refinanciamientos hipotecarios.

Soluciones

Para agilizar y simplificar este proceso, los secretarios de Estado anunciaron la emisión de la circular 3.531 de la SBIF y de la norma 333 de la SVS, que, en lo central apuntan a tres objetivos: establecen que las instituciones deberán disponer de toda la información necesaria para que cualquier deudor pueda agilizar el pago anticipado de sus compromisos; acortan los plazos del proceso -por ejemplo para el envío de la escritura al Conservador de Bienes Raíces-; y limitan las observaciones que pueden hacerse respecto a cartas de resguardo. Todo esto a través de las siguientes acciones:

i. El certificado de liquidación de la deuda de hipotecas con garantía general debe contener el monto máximo de deuda que se debe cubrir en la carta de resguardo y se estandariza la emisión de dicho certificado;

ii. Se limitan las observaciones que se pueden hacer a la carta de resguardo; y

iii. Se agregan plazos máximos para el envío de la escritura pública al Conservador de Bienes Raíces y para el prepago de la deuda una vez obtenida la inscripción hipotecaria.

Además, se modificará la NCG 136 de la SVS para establecer que las instituciones reguladas por la SVS puedan emitir cartas de resguardo y de esta manera favorecer el procedimiento de refinanciamiento de créditos hipotecarios en general, de manera similar a la SBIF. Las instituciones involucradas tendrán plazo hasta el 2 de julio para adoptar las medidas necesarias para la correcta implementación de estas circulares.